Досрочное погашение ипотеки: что выгоднее — срок или платёж
Досрочное погашение помогает сократить переплату, но итог зависит от режима: уменьшить срок или уменьшить ежемесячный платёж.
Как работает досрочное погашение
В первые годы ипотеки значительная часть аннуитетного платежа уходит на проценты. Поэтому ранний досрочный взнос обычно даёт больший эффект, чем такой же взнос ближе к концу срока.
Есть два популярных режима. При уменьшении срока платёж остаётся прежним, но кредит закрывается быстрее. При уменьшении платежа срок остаётся близким к исходному, зато ежемесячная нагрузка снижается.
| Сценарий | Что происходит | Когда выбирать |
|---|---|---|
| Уменьшить срок | Платёж остаётся примерно прежним, срок кредита сокращается | Когда платёж комфортен и цель — максимальная экономия |
| Уменьшить платёж | Срок почти не меняется, платёж становится ниже | Когда нужно снизить ежемесячную нагрузку |
| Разовый крупный взнос | Долг сокращается сразу после списания | Когда появилась крупная сумма: премия, продажа актива, маткапитал |
| Регулярный досрочный платёж | Каждый месяц часть денег идёт сверх графика | Когда есть стабильный свободный денежный поток |
Как действовать
- Уточните остаток долга. Возьмите остаток основного долга из личного кабинета банка.
- Посчитайте базовый график. Введите сумму, ставку и срок в калькулятор.
- Добавьте досрочный платёж. Укажите сумму и месяц начала регулярного погашения.
- Сравните режимы. Сначала включите уменьшение срока, затем уменьшение платежа и сравните экономию.
- Проверьте комфорт бюджета. Оставьте резерв на непредвиденные расходы, чтобы не загнать себя в кассовый разрыв.
Пример с цифрами
Кредит 4 500 000 ₽ под 18% на 20 лет. Базовый платёж — около 69 400 ₽ в месяц, переплата за весь срок — примерно 12,2 млн ₽.
Теперь добавим досрочный взнос 10 000 ₽ каждый месяц начиная с первого:
| Сценарий | Срок | Переплата | Экономия |
|---|---|---|---|
| Без досрочного | 20 лет | ~12,2 млн ₽ | — |
| +10 000 ₽/мес, уменьшаем срок | ~13 лет | ~7,5 млн ₽ | ~4,7 млн ₽ и 7 лет |
| +10 000 ₽/мес, уменьшаем платёж | ~20 лет | ~10,1 млн ₽ | ~2,1 млн ₽ |
Видно, что при одинаковом досрочном взносе уменьшение срока экономит более чем вдвое больше, чем уменьшение платежа. Это происходит потому, что при сокращении срока вы быстрее уменьшаете тело долга, на которое начисляются проценты.
Методика расчёта
Калькулятор помесячно пересчитывает остаток долга. Каждый месяц: проценты = остаток × (ставка ÷ 12 ÷ 100), затем из платежа вычитаются проценты и получается сумма, идущая на тело долга, плюс досрочный взнос. В режиме «уменьшить срок» платёж фиксирован, в режиме «уменьшить платёж» после каждого взноса аннуитет пересчитывается на оставшийся срок. Подробнее — на странице методологии.
Частые вопросы
Что выгоднее при досрочном погашении — срок или платёж?
С точки зрения переплаты чаще выгоднее уменьшать срок. Но если платёж становится тяжёлым для бюджета, безопаснее уменьшать платёж и сохранять финансовый резерв.
С какого месяца выгоднее вносить досрочный платёж?
Чем раньше, тем сильнее эффект. В начале срока доля процентов выше, поэтому уменьшение долга быстрее снижает будущие проценты.
Можно ли делать досрочное погашение каждый месяц?
Обычно да, но порядок зависит от банка. Нужно проверить минимальную сумму, дату списания и необходимость заявления.
Что лучше: копить и внести крупно или платить понемногу?
Математически чаще выгоднее вносить раньше небольшими суммами, чем долго копить. Исключение — если банк ограничивает частоту или сумму погашений.
Досрочное погашение уменьшает ПСК?
Фактическая стоимость кредита для вас снижается, потому что процентов будет меньше. Но банк может не пересчитывать исходную ПСК в договоре так, как вы считаете личную экономию.
Нужно ли закрывать ипотеку досрочно полностью?
Это зависит от ставки, доходности альтернативных вложений и вашей устойчивости. Если ставка высокая, досрочное погашение часто выглядит привлекательнее.